Atti

Trasferimenti immobiliari
e passaggio generazionale

Gli strumenti e gli atti che il notaio de Vanna mette al servizio di privati e imprenditori
  • Avete un’azienda di famiglia e la sua gestione futura Vi preoccupa?
  • Non tutti i Vostri figli vogliono proseguire l’attività di famiglia e Vi state chiedendo se è possibile trasferirla solo ad alcuni di loro?
  • I Vostri familiari non sono d’accordo con il patto di famiglia e Volete sapere se esistono altre soluzioni per garantire in futuro la continuità della Vostra impresa?
  • Volete che tutti i vostri familiari facciano parte delle società di famiglia con ruoli, partecipazioni, riconoscimenti e compiti diversi?
  • Volete trasferire un immobile e Vi state chiedendo in che modo un notaio possa aiutarVi?
  • State pensando di acquistare una casa in costruzione e avete paura dei rischi?

L’acquisto di una casa, il trasferimento di un immobile, la successione all’interno dell’azienda familiare, sono momenti importanti nella vita delle persone e non possono essere affrontati senza la consulenza di un notaio. Anche dietro a quello che appare come il più semplice degli atti ci sono operazioni complesse e spesso dense di insidie.

È importante quindi, prima di compiere o firmare qualsiasi atto, rivolgersi al notaio, così che possa informarVi di tutte le conseguenze, civili e fiscali, a cui potreste andare incontro e possa altresì tutelarVi dai possibili effetti negativi.

“Innanzitutto, un notaio riceve e ascolta le persone che lo consultano, formula pareri e propone soluzioni. Orienta le parti nelle loro scelte e analizza con loro le conseguenze fiscali e civili a cui i diversi atti potrebbero esporle”.

Passaggio generazionale: tutto è più semplice sotto la guida di un notaio

Un’azienda che nasce non ha un passato, davanti a sé ha solo un futuro da costruire.

In un’attività già esistente le cose cambiano e ciò che un domani sarà trasferito ai discendenti sarà molto di più dell’azienda, della sua proprietà e dei suoi contratti: sarà tutta la sua storia!

Il ruolo del notaio è quello di aiutarVi a pianificare il delicato momento del passaggio generazionale e guidarVi nella scelta delle soluzioni più adatte a garantire la continuità e la stabilità della Vostra impresa.

“La pianificazione preventiva dà la possibilità all’imprenditore di trovare la soluzione più adatta alle sue esigenze e di verificarne anche la corretta applicazione, evitando che la sua azienda, creata e fatta crescere con tanti sacrifici personali, possa disgregarsi”.
Un’opportunità per l’imprenditore di agevolare la continuità dell’impresa
Sarebbe un peccato per coloro che hanno fondato e costruito grandi aziende con i loro sforzi e i loro sacrifici non riuscire a garantirne la continuità e la stabilità una volta giunti al momento del passaggio generazionale.
Oltre alla volontà, esiste un altro strumento che può aiutare gli imprenditori a gestire in maniera strategica il momento della successione all’interno della loro azienda: il patto di famiglia.
Il patto di famiglia
Il patto di famiglia è uno strumento che consente all’imprenditore di programmare, in vita e in modo definitivo, il trasferimento della sua azienda a uno o più discendenti, scegliendo tra quelli che si sono dimostrati più idonei o semplicemente più interessati, senza che gli altri possano mettere in discussione, dopo la sua morte, ciò che stato deciso con il patto.
Questo risultato è possibile perché il patto di famiglia nasce dall’accordo di tutti i membri della famiglia e, oltra a tutelare il futuro dell’azienda, tutela anche i diritti ereditari degli altri membri della famiglia. Un altro vantaggio molto importante per le aziende è che il patto di famiglia evita che le oscillazioni di valore dell’impresa possano compromettere in futuro la tenuta del passaggio generazionale.

Il patto di famiglia è un accordo di stabilità, continuità e concordia familiare

Uno dei punti di forza del patto di famiglia è che non è soggetto né all’azione di riduzione né alla collazione, come invece accade con altri istituti come la donazione, soggetta a entrambi, o il testamento che è soggetto a riduzione.
Proprio perché alla base del patto di famiglia c’è un accordo tra tutti i membri della famiglia, in molti casi si rivela la soluzione migliore per garantire stabilità, continuità e soprattutto concordia all’interno di un’impresa familiare, evitando scomode e costose liti ereditarie.

Grazie al patto di famiglia, una soluzione c’è anche quando manca l’accordo

Come ci insegna il grande Henry Ford, “Mettersi insieme è un inizio, rimanere insieme è un progresso, lavorare insieme è un successo”.

Questo vale anche nelle migliori famiglie. Esistono dei casi in cui raggiungere l’accordo necessario per dar vita al patto di famiglia non è possibile oppure semplicemente, per tante ragioni, non è il patto di famiglia la soluzione più giusta per Voi. In queste situazioni il mio compito è quello di aiutarVi a trovare una soluzione alternativa e ugualmente efficace per pianificare la Vostra successione in azienda. Potrebbero ad esempio fare al caso Vostro strumenti come il trust o la cessione onerosa dell’azienda al discendente, eventualmente anche solo in nuda proprietà (per riservarne all’imprenditore, vita natural durante o per qualche anno ancora, l’usufrutto e quindi gli utili e il controllo, abbattendone al contempo il valore fiscale), magari accompagnata da un affitto d’azienda.

Altre soluzioni da considerare sono il c.d. family buy out o, se del caso, una ristrutturazione societaria con operazioni straordinarie di scissione, scorporo, creazione di holding di famiglia. L’importante è non dimenticare la necessità di analizzare le clausole dello statuto delle società esistenti ed eventualmente di modificarle per far fronte al passaggio generazionale (con le c.d. clausole di predisposizione successoria), abbinandole a dei possibili patti parasociali.

“Come specialista nella gestione dei patrimoni cerco sempre di indicare, agli imprenditori che stanno affrontando il passaggio generazionale, una soluzione su misura, maturata solo dopo un’attenta analisi della loro situazione patrimoniale e familiare”.

Trasferimenti immobiliari: l’intervento di un notaio serve a darVi garanzie

È normale chiedersi se quando si sta per comprare una casa l’intervento del notaio è davvero necessario, specialmente quando tutta la documentazione che vi occorre per concludere l’acquisto è stata già predisposta da un’agenzia.

In realtà è molto importante rivolgersi a un notaio prima di acquistare una casa, perché paradossalmente il contratto preliminare è più importante del definitivo.

“In un trasferimento immobiliare il mio ruolo è quello di consigliarvi in modo imparziale e soprattutto di rendervi consapevoli delle conseguenze legali degli atti che state per compiere”.

Bisogna ad esempio fare molto attenzione a firmare una proposta d’acquisto, come quelle predisposte dalle agenzie immobiliari, perché se accettata determina la conclusione di un vero e proprio contratto preliminare o comunque fa sorgere l’obbligo di acquistare.

Detta in maniera molto semplice chi vende perde la proprietà di ciò che viene venduto e chi acquista non può cambiare idea, tranne in rari casi previsti dalla legge.

Si pensi anche alla vicenda degli immobili in costruzione, per i quali la stipula del preliminare davanti a un notaio è diventata necessaria. Questo perché in passato i costruttori facevano firmare degli accordi preliminari preparati da loro senza il rilascio delle polizze obbligatorie che tutelano gli acquirenti dal rischio del loro fallimento.

Le garanzie del notaio in un trasferimento immobiliare

Il notaio, quando state affrontando il trasferimento di un immobile, che si tratti di un acquisto o di una vendita, Vi assicura che:

Sicurezza

La proprietà venduta appartenga realmente al venditore.

Stabilità

Sull’immobile non esistano ipoteche o altri oneri.

Regolarità

La situazione catastale dell’immobile sia in regola.

Certificazioni

Esistano tutti certificati necessari (regime patrimoniale, abitabilità, agibilità, APE…) perché possiate concludere la vendita o l’acquisto senza avere problemi futuri.

Chi non vorrebbe, nel momento in cui si trova a fare delle scelte importanti per il suo futuro, avere la possibilità di farle forte della garanzia che tutto andrà bene e procederà nel verso giusto? Credo nessuno. Il ruolo del notaio è proprio questo: offrirVi tutte le garanzie di cui avete bisogno per scegliere con serenità e consapevolezza.

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